k2FtbBdWr1

Апарт отели, как вариант для инвестирования

Апарт отели

Здравствуйте, Уважаемые читатели!

Сегодня хотел бы развернуть интересную тему для инвесторов, которые серьезно задумываются о формировании портфеля в котором должны присутствовать разные сегменты, в том числе главный из них — коммерческая недвижимость.

Все чаще и чаще в последнее время из разных источников «приходит» ко мне информация о развивающемся на российском рынке предложении для инвестиционных вложений, это покупка недвижимости в апарт отелях.

Такая недвижимость уже давненько развивается в западных странах и как-то привычнее слышать о покупке-продаже апартаментов в местах, где принято отдыхать у морского побережья. Кстати, сейчас когда валюта растет, все купившие недвижимость за границей могут немного порадоваться 😉

Сейчас вложения в апарт отели начинает набирать обороты и у нас, а инвесторы активно к ним присматриваются. А что, неплохой вариант, при небольших затратах (если рассматривать небольшой однокомнатный номер), можно получать прибыль со сдачи в аренду, причем сдача может осуществляться на любой срок, от суток до длительного проживания. И никаких заморочек с поисками арендаторов, отслеживанием того, чем они там у Вас занимаются (например, не донимают ли соседей и т.п.) и нет прочих бытовых проблем, всем этим занимается управляющая компания.

Апарт отель, это своего рода отель, в которых мы привыкли останавливаться в отпуске или по делам, там есть рецепция, дополнительные услуги (состав которых зависит от уровня), это и рестораны, бары, бассейны, бани, тренажерные залы, детские сады и т.п.

Апарт отели

В принципе, при желании такой вариант можно рассматривать и для собственного проживания, даже сам об этом задумывался и даже изучал этот вопрос…когда позвонил в отель где есть полное обслуживание и развитый spa комплекс, сначала подумал, что меня примут за ненормального 😀 , но нет, оказывается такое проживание активно практикуется  и даже есть расценки с учетом скидок на длительное проживание в отеле.

Правда потом отказался от этой затеи, все таки полной семьей хочется жить в своем жилье, со своей обстановкой и более большом, чем даже двух-комнатный апартамент, либо нужно покупать свой комфортный для всей семьи, если же арендовать хороший вариант, то это будет весьма накладно.

Некоторые важные моменты рассмотрения апартамента в апарт отеле для приобретения:

  • По Законодательству РФ, апартаменты являются нежилым помещением и получить постоянную регистрацию по месту жительства не получиться, иначе говоря прописываться там нельзя, можно только оформлять временную прописку, при этом оставаясь быть прописанным в каком-то другом постоянном жилом помещении.
  • Но при этом купленным апартаментом можно пользоваться не только как помещением для проживания, но и использовать в качестве офиса, поскольку он не является жилым помещением по документам (по крайней мере пока так, может со временем что-то измениться).

Апарт отели

  • Есть конечно и подводные камни приобретения апартамента в апарт отеле, это налоги, но, в принципе, это свойственно для офисной и прочей нежилой коммерческой недвижимости…

Вот ответ специалист по недвижимости, по данному вопросу:

Налогообложение при владении апартаментами имеет много особенностей, которые отличаются в зависимости от конкретных условий приобретения и использования апартаментов. Особенностью налогообложения апартаментов является то, что аренда, а также продажа апартаментов облагается НДС, что влечет увеличение налоговой нагрузки для инвестора.

Кроме того, имущественный налоговый вычет по НДФЛ при приобретении апартаментов (как по жилым помещениям) физическим лицам не предоставляется.

Налог на имущество физических лиц по апартаментам исчисляется и уплачивается по ставкам, которые выше ставок, установленных для жилых помещений. В среднем, на данный момент, для нежилых помещений ставка составляет около 2%, а для жилых  0,3-0,7%. Получается, что налог на нежилые объекты больше в несколько раз.

Но опять же, если посчитать прибыль от аренды одинаковых по цене и размеру объектов, но один из них будет жилым (комната, квартира), а другой нежилым (апарт отель, офис, торговый бутик и т.п.), то разница получиться в пользу нежилой, так что в итоге, размер налога будет влиять не существенно и коммерческий вариант нежилого помещения будет выгоднее.

Апарт отели

Сейчас эксперты оценивают прибыль, которую можно получать от инвестиций в апарт отели строящиеся в России в размере от 8 до 15% годовых, когда как в странах где присутствует такая особенность как сезонность, эти цифры могут быть меньше в 2-3 раза, но опять же с учетом роста валюты прибыль может иногда догонять вариант круглогодичной эксплуатации.

  • Зачастую апартаменты могут стоить значительно меньше чем однокомнатная квартира и если учесть, что апарт отели являются новинкой на рынке, то и здания строятся новые, что не сравнимо со вторичкой.
  • Для приобретения апартамента в апарт отеле можно пользоваться кредитованием или ипотекой под залог имеющегося жилья,  каждый вариант зависит от условий конкретного Банка и застройщика.
  • Условия покупки также могут быть различными, обычно номера в апарт отеле укомплектовываются в одном стиле и Вы приобретаете апартамент под ключ, где уже есть все от и до, но бывает и так, что застройщик продает апартаменты как готовые, так и «голые стены» и Вы на свое усмотрение обставляете помещение, а далее (по своему желанию) заключаете договор с управляющей компанией в котором прописываете все ключевые пункты начиная от маркетинга (сдача в аренду, обслуживание, коммунальные расходы) до ответственности за сохранность имущества в апартаменте и прочее.

Апарт отели

Или Вы можете заниматься всем самостоятельно, можете застраховать все имущество, обращаться за услугами по ремонту или другим внештатным ситуациям только по единовременным запросам, которые соответственно оплачиваете, а также самостоятельно занимаетесь размещением своих постояльцев в помещении.

Какой вариант будет наиболее выгодным может показать только практика, но как правило управляющая компания может брать приличный процент с оборота или единоразовую таксу (за год) с владельца апартамента, который заключает с ними договор, но опять же и головных болей никаких, ведь у управляющих компаний могут существовать различные договорные программы, в условиях которых может быть даже минимальная фиксированная доходность, не зависимо от того пользуется Ваш апартамент спросом или нет. В общем, здесь каждый решает сам как ему выгодно и удобно.

  • Продать купленный номер в апарт отеле можно как любой другой вид недвижимости, либо самостоятельно, либо через агентство недвижимости, либо к застройщику занимающемуся строительством апартаментов, как правило у них есть свои агентства и они работают с целевой аудиторией интересующихся именно апарт вариантами, поэтому могут быстрее найти покупателя.
  • Такой вариант недвижимости можно дарить или оформлять в наследство, как и любой другой объект недвижимости.
  • Специалисты по апарт недвижимости при покупке строящихся апартаментов рекомендуют обращать внимание на все виды разрешений на строительство (это как при покупке любого строящегося помещения) и преимущественно оформлять договора долевого участия в строительстве, остальные схемы (предварительный или инвестиционные договора) будут являться более рискованными при покупке и дальнейшем оформлении собственности.

Апарт отели

  • Лично меня немного напряг такой момент, что апарт отели официально могут строиться в тех местах, где постоянный жилые дома имеют ограничения по нормам жилых помещений, поскольку по Закону являются нежилыми, не думаю что это сильно повлияет на качество строительства, ведь сейчас строиться множество бизнес центров, где тоже постоянно находятся люди и это не влияет на качество их пребывания в современных офисах и торговых центрах, тем более что и жилые дома у нас могут построить не лучшим образом и оформить землю под жилое в тех местах, где строить нельзя. В общем, вот есть такой нюанс.
  • И еще, раз апартаменты на территории РФ не являются жилым помещением, то согласно Федеральному Закону от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» такое помещение может быть изъято если собственник является должником по какому-либо делу и если учитывать что некоторые семьи будут использовать апарт отели в качестве единственного жилья (при этом пропишутся где-то в другом месте), то эту нежилую недвижимость могут взыскать и не посмотрят есть ли семья, дети и прочие смягчающие обстоятельства.

Вот такие плюсы и минусы существуют у инвестиций в апарт отели, не смотря на это физические лица активно интересуются и приобретают такой вид недвижимости относящийся к инвестиционному.

Сегодня смотрел передачу по РБК (именно она меня сподвигла подготовить данный материал) с участием представителя компании Yes, видимо она широко связана со строительством  апартаментов, хотя в каждом регионе есть свои крупные застройщики, которые уже вовсю орудуют на поприще апартаментов  🙂 достаточно только изучить все в интернете. А за границей, вообще масса предложений любого формата и в различных местах.

Как сказал ранее, апарт отели уже не новинка на Западе, там такая недвижимость не удивительна для покупки и проживания, сейчас сразу вспомнил художественный фильм «Семьянин»о котором есть статья на блоге, там главный герой будучи успешным бизнесменом и очень богатым человеком проживает в пентхаусе лучшего отеля Нью-Йорка и это считается престижным.

Апарт отели

В США апарт отели начали набирать популярность уже более 30 лет назад и основоположником данного направления стал знаменитый Дональд Трамп и Marriott Hotels, сейчас предприятие Трампа( Trump Organisation) строит апартаменты по всему миру, но они больше подходят для проживания и обладания наиболее обеспеченными людьми. Комплексы оборудованы несколькими ресторанами, яхт клубами, магазинами, развлекательными заведениями и прочими атрибутами отдыха и роскоши, минимальные цены на апартаменты там начинаются от 450 тыc.$, что против наших средних цен в размере 40-50 тыс.$ кажутся весьма увесистыми.

При покупке апартамента:

1) Проанализируйте месторасположение объекта, инфраструктуру в округе, близость к центральным районам, конкурентоспособность отеля.

2) Обязательно обращайтесь к крупному проверенному застройщику, изучите строительную документацию и проконсультируйтесь с юристом или независимым опытным агентом по недвижимости, чтобы как можно менее рискованно оформить договор.

3) Серьезно отнеситесь к составлению договора с управляющей компанией, чтобы не в будущем не зависеть от изменениях на рынке аренды, ведь иногда ставки могут и снижаться, особенно если рядом построят конкурентное здание и Вам в этот момент не остаться без прибыли.

4) Ну и помните об остальных нюансах, которые были указаны выше.

На сегодня все, если у кого-нибудь есть опыт в покупке или подробном рассмотрении инвестиций в апарт отели, делитесь в комментариях, думаю всем будет полезно почитать.

Всем удачи и до встречи!

 ******************************************************************************************************************

RSS рассылка. Каждая моя новая статья прямиком к Вам на почту. Узнайте Все первыми, будьте в курсе событий выгодного инвестиционного бизнеса:

Введите Ваш E-mail адрес:

 

Авторская рассылка «Инвестирование Под 5 — 10 % в Месяц. Как Все Сделать Правильно»  Вы всегда будете в курсе о изменениях в моем Инвестпортфеле, ведь я всегда ищу подходящие инвестиционные компании для его расширения в целях диверсификации.

Ваше имя: *
Ваш e-mail: *

Буду признателен, если воспользуетесь кнопочками:
Вы можете пропустить чтение записи и оставить комментарий. Размещение ссылок запрещено.

5 комментариев к записи “Апарт отели, как вариант для инвестирования”

  1. Анна:

    Спасибо за статью, Алексей. У вас очень интересный сайт, я регулярно читаю ваши статьи. Планирую в обозримом будущем инвестировать в недвижимость, рассматриваю все варианты, смотрю, изучаю, читаю. В интернете все чаще наталкиваюсь на предложения покупать недвижимость на аукционах по банкротству, мол там можно купить недвижимость за «смешные» деньги, но информация очень противоречивая. Был ли у вас такой опыт, планируете ли писать об этом?

    • Алексей:

      Здравствуйте, Анна. Спасибо за добрые слова. Да, тоже слышал про такие аукционы, но сам не практиковал. Еще слышал, что там уже заранее все распределено и шанс купить недорого очень мал. Лично меня еще волнует вопрос законодательства, а что если найдется родственник должника (или должник обратиться в высшие судебные инстанции, чтобы оспорить решение суда) у которого изъяли объект недвижимости, докажет что он может оплатить долг и вернуть эту самую недвижимость? Вполне возможно тогда у нового покупателя ее изымут, сделку расторгнут, объект вернут, а новый покупатель окажется ни с чем.
      В общем, это мои доводы)) конкретно не занимался этим вариантом и как-то «душа не лежит», ведь бывают случаи когда человек попал во временные трудности или вообще не виноват, а судом будет признано изъять и продать на аукционе, в итоге, получиться что это способ заработать на чужой проблеме.

      • Анна:

        Спасибо за быстрый ответ, вашу позицию поняла, над своей размышляю))).

  2. Александр Пономаренко:

    Добрый день!
    Интересная статья, узнал новую информацию. В недвижимость в ближайшее время инвестировать не планирую, но материал интересный и, безусловно, пригодится в будущем.

Оставить комментарий