k2FtbBdWr1

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как выбрать?

Инвестиции

Доброго времени суток всем читателям блога об инвестициях!

Такой инструмент как недвижимость, занимает важное место в портфеле профессионального инвестора, но чтобы это был действительно инвестиционный инструмент, недвижимость должна быть коммерческой, это значит — приносить прибыль, а не просто быть местом где живет человек. Хотя, со временем и жилая дорожает и увеличивается в стоимости, но это немного другое…

Инвестиции в коммерческую недвижимость интересуют некоторых моих читателей и уже были вопросы по данному поводу, на которые я отвечал в комментариях. Ответы получались большие, поэтому решил написать отдельную статью, чтобы полезная информация была доступна для изучения в одном месте, а не растерялась по блогу.

Начнем с того как и где выбирать коммерческую недвижимость для покупки…

  • Естественно, что для наиболее выгодного вложения стоит выбирать объект с удачным месторасположением, если это жилое помещение, то в месте с развитой инфраструктурой для жизни, если это офис, то очень хорошо если рядом будет большая парковка, метро и, например, кафе, если это производственный объект, то не повредит проходящий ж/д путь и т.д. Думаю, смысл понятен.
  • Второй важный момент, это предварительный анализ востребованности. Чаще всего, для аренды потребители рассматривают небольшие объекты, это малогабаритные квартиры, студии и комнаты в вариантах для жилья и небольшие офисы и бутики для коммерции.

Инвестиции

По своему опыту скажу, что маленькие объекты коммерческой недвижимости сдавать проще и быстрее. Кто-то задавал мне вопрос не легче ли купить большой магазин и не заморачиваться…сдал, получаешь крупную сумму и все…

Но нет, во-первых, даже в стабильное время на большие площади спрос не столь активный, а про кризис вообще молчу, в кризис все ищут где попроще и подешевле, так что с маленьким объектом простоя избежать гораздо легче.

Во-вторых, вкладывая всю сумму выделенную на инвестиции в коммерческую недвижимость в один большой и дорогой объект теряется смысл диверсификации, а здесь она тоже необходима! Имея в арсенале, например, три объекта вместо одного уже сложнее попасть в абсолютный простой и остаться без арендаторов.

  • Уверен, не для кого не секрет, что покупать недвижимость на стадии строительства гораздо выгоднее чем уже в готовом сданном здании, но риски здесь повышаются в разы, можно нарваться на обман при оформлении или остаться с недостроем.

На таком вложении можно получить большую прибыль (на 20-30% больше) при продаже после сдачи в эксплуатацию или даже если не продавать, то все равно приплюсовть эту разницу к вложенной сумме, а далее начать сдавать в аренду. К тому же, в новом здании цена аренды будет выше, чем во вторичном, а если это будет постройка в месте, где новое строительство редкость, то цена на новый объект будет еще привлекательнее.

  • Еще одним критерием выбора коммерческой недвижимости может стать даже престижность места, ведь в дорогом микрорайоне и потребители платежеспособные, это касается и арендаторов.
  • Не забывайте о сравнении цен на объекты. Рынок недвижимости не зря назван рынком, можно находить вариант как намного превышающий свою реальную цену, так и наоборот оказаться выгодным из-за возникших срочных обстоятельств у продавца. Поэтому, прежде чем совершить вложение необходимо все изучить и промониторить.

Я прежде чем купить первый офис, готовился к этому три года и когда увидел предложение, моментально выделил его из всех предложенных. К тому же,  на тот момент были после кризисные цены, которые прилично снизились, сейчас таких объектов давно не «подворачивается», цены переросли и можно сказать зашкаливают… Вот и думаю не рассмотреть ли подходящий вариант для инвестиций в недвижимость за границей  🙄

Инвестиции

  • Если Вы совсем боитесь рисковать, а недвижимость приобрести надумали, то лучше подобрать вариант в новом, сданном объекте, в удобном районе. Преимуществ в этом несколько:

1. Объект, скорее всего, будет «чистым» и не иметь ранней истории с прежними хозяевами (например, судебные тяжбы, всплывшие родственники и т.п.);

2. Затраты при эксплуатации будут минимизированы, например, в старом офисном здании постоянно приходят счета на ремонт, обслуживание, замену чего-нибудь или всегда что-нибудь переделывают под новые стандарты, то охранную сигнализацию, то эл.сеть и т.п.

Вообщем, вложился раз и имеешь минимум заморочек.

  • При изначальном рассмотрении только рынка новостроек не стоит забывать об изучении информации и репутации застройщика. Стоит почитать отзывы, как об организации, так и об объекте.

Случается так, что за привлекательной ценой таиться обман, я и сам чуть не нарвался на такой момент, спасло то, что вечером находясь у компьютера, просто ввел в поисковик адрес здания и оказалось, что оно мало того, что не сдано, да еще и объекты в нем имеют разных хозяев, которые знакомятся друг с другом приходя каждый в свою квартиру, которая у них одна на троих-четверых…

  • При покупке офисного или торгового объекта стоит изучить конкурентную обстановку.

Лучше всего, если офисное здание будет небольшое и будет находиться в крупном районе города, так спрос на аренду возрастает в разы, а еще лучше если варианты для нового строительства по близости будут отсутствовать, а то сегодня Вы считаете что сделали выгодное вложение в коммерческую недвижимость, а завтра рядом выстроят  суперсовременную «свечку» и все, вероятнее всего цена на Вашу недвижимость и аренду упадет.

Инвестиции

Инвестиции в недвижимость схожи с любым другим видом инвестирования, всегда нужно держать руку на пульсе и успевать «переливаться» и маневрировать.

  • Очень важный момент, который «венчает» главный смысл инвестиций в коммерческую недвижимость, это коэффициент прибыльности объекта.

Для расчета нужно знать три момента: цена объекта, метраж и рыночная стоимость аренды. Естественно, прибыль с одного квадратного метра должна быть привлекательной и чем меньше будет стоимость квадратный метр недвижимости при этом, тем лучше.

Для наглядности, проведу примерный расчет выгодности инвестиций в коммерческую недвижимость в цифрах…

Допустим, что у Вас есть 5 млн. рублей и на них можно купить:

а) одну новую квартиру 50 м2 и сдать ее в аренду за 25 тыс. рублей;

б)  две малосемейки по 18 м2 и сдать каждую за 15 тыс., в итоге получить прибыль в размере 30 тыс. рублей;

в)  пять маленьких офисов по 10 м2 и сдать их по цене 10 тыс. и получить уже 50 тыс. рублей прибыли;

г) три квартиры в маленьком областном (где держать недвижимость в собственности в разы рискованнее чем в мегаполисе, так как маленькие городки и поселки зачастую зависят от градообразующих предприятий, поэтому в случае чего цены на недвижимость резко упадут) городе по 40 м2 каждая, стоимость аренды при этом будет примерно по 7 тыс. рублей и 21 в итоге.

д) отдельный торговый объект (маленький магазинчик или офис с отдельным входом) в том же областном городе метражом 40 м2 и получить с аренды 60 тыс. рублей

е) есть еще такой вариант когда один объект коммерческой недвижимости можно сдать нескольким арендаторам, например, при ведении такого бизнеса как стоматология или сфера парикмахерских услуг. В таком случае, организовать или купить тематический объект и разместить там несколько мастеров, да еще и в несколько смен, тогда при удачном раскладе прибыль от инвестиции будет больше всех остальных, дабы из пассивного инвестирования может получиться полноценное ведение бизнеса.

Думаю, что говорить больше ничего не надо и так по соотношению цифр все наглядно получилось.

В принципе, на этом можно подытожить сегодняшнюю тему об инвестициях в коммерческую недвижимость. В очередной раз понятно, что при любом вложении стоит предварительно все проанализировать, просчитать и учесть многие особенности инвестиций в тот или иной инструмент.

Всем удачных инвестиций! Если возникнут вопросы или дополнения пишите комментарии. До встречи.

 **********************************************************************************************************************

RSS рассылка. Каждая моя новая статья прямиком к Вам на почту. Узнайте Все первыми, будьте в курсе событий выгодного инвестиционного бизнеса:

Введите Ваш E-mail адрес:

 

Авторская рассылка «Инвестирование Под 5 — 10 % в Месяц. Как Все Сделать Правильно»  Вы всегда будете в курсе о изменениях в моем Инвестпортфеле, ведь я всегда ищу подходящие инвестиционные компании для его расширения в целях диверсификации.

Ваше имя: *
Ваш e-mail: *

Буду признателен, если воспользуетесь кнопочками:
Вы можете пропустить чтение записи и оставить комментарий. Размещение ссылок запрещено.

19 комментариев к записи “Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как выбрать?”

  1. Денис:

    а как сейчас дела обстоят с коммерческой недвижимостью? на ней можно заработать?

    • Денис, по аренде упала на 30-40% в зависимости от конъюнктуры (офисная или торговая), а также и в цене коммерческая недвижимость упала примерно в таком же соотношении, из-за кризиса. Тем не менее в кризис выгодно входить в любые активы, поэтому сейчас не плохой момент для приобретения, а со временем все вернется.

  2. Анна:

    Очень полезен был разговор в комментариях. Спасибо!

  3. Анатолий:

    А если не секрет можете выложить ссылки на сайты, а то я например по поисковому запросу «база палаты недвижимости» ничего не нашел.
    Под региональными понимается городские порталы? Но там, как я уже писал, помоему одни АН тусуются?!

    • Алексей:

      Анатолий, в принципе, АН это не плохо, оформлять через людей, которые избавят Вас от лишних проблем гораздо удобнее))
      А по ссылкам, например, можно поизучать сайт e1.ru, но там в большинстве Свердловская область или upn.ru. А вообще, интернет штука удобная, можно находить объекты в разных уголках мира))

  4. Анатолий:

    Вообще, Алексей, если у Вас все четко отлажено, может Вам уже пора свой хедж-фонд открывать. Будете зарабатывать еще и на управлении 🙂

    • Алексей:

      Анатолий, это очень ответственная и затратная по времени работа))

      • Анатолий:

        Зато оплата хорошая, при большом фонде ))
        Условно говоря те же акции, но в большем объеме. Т.е. дополнительный мониторинг не требуется.

  5. Алексей:

    Какой метраж вы предпочитаете?

    • Алексей:

      Здравствуйте, Алексей. В среднем рассматриваю 10-15-20, но если попадется больший за меньшие деньги, то тоже можно рассмотреть)) Тут уже по ситуации.

      • Анатолий:

        А как происходит мониторинг? 🙂
        Через АН или обходом района, дело в том что почти вся недвижимость под АН.

      • Алексей:

        В основном, использую для мониторинга крупные региональные сайты с объявлениями и базу палаты недвижимости.

  6. Алексей:

    Скажите, а что вы имеете в виду «небольшие офисные помещения»? 15-20 кв.м. это нормально? Или больше можно метраж. Спасибо

  7. Пономаренко Александр:

    Как я понимаю, инвестиции в недвижимость имеет смысл рассматривать при капитале не менее 3 млн.р. (а в идеале 5)? Чтобы часть держать в акциях, часть в Форекс, депозит и пр. — и 1-2 млн. из них в недвижимости?

    А ДО этой суммы — Форекс и акциии?

    • Алексей:

      Александр, я всегда стараюсь накапливать в инвестиционных инструментах (акции, облигации, форекс и т.д), а ближе к 500 тыс-1 млн. накоплений начинаю мониторить и выискивать выгодные варианты коммерческой недвижимости, например, первый офис купил в кризис за 500. А потом снова накапливаю и приумножаю…

  8. Анатолий:

    Немогли бы Вы писать больше практики, чем теории?
    Не надо много ума купить квартиру за 5млн.р и сдавать ее за 25т.р.

    Хотелось бы услышать конкретные примеры имеено о Вашем опыте, т.е. как ищите, как оцениваете, оформляете на себя ли на фирму, если на фирму, то форма собственности и т.д.

    Хочется реально заработать хотя бы 30%. Если я купил квартиру за 5000тр, то и за год с нее должен получить 2500т.руб., это 208т.руб/месяц. Да такие деньги даже при посуточной сдаче не заработаешь ))

    Поэтому статья конечно интересная, но вот полезной информации в ней как-то я не наблюдаю.

    Спасибо.

    • Алексей:

      Анатолий, мне больше нравиться покупать небольшие офисные помещения в городах миллионниках, с ними меньше заморочек и больше прибыли, по сравнению с жилой. Небольшие объекты всегда в цене и в спросе, даже в кризис. Покупаю как физ.лицо, а при сдаче в аренду юр. лицам они платят за меня подоходный налог. Вот и все)) В статье постарался написать даже с примерами и критериями выбора, странно, что Вам показалось не полноценно, впрочем, тогда может подумаю над тем, чтобы написать еще одну))

      • Павел:

        Алексей, сдаете тоже как физлицо? Согласно ГК-это предпринимательская деятельность, тут Вы одним НДФЛ не обойдетесь.

      • Павел, разными методами и как физ.лицо и как фирма.

Оставить комментарий